En utleiebolig kan være en god investering, men det er ikke alle boliger som er like lette å gjøre om til lønnsomme utleieboliger. Derfor er det lurt å sette seg inn i utleiemarkedet, men også hvilke krav og regler som gjelder for utleie.
Reglene for lån til sekundærbolig er hovedsakelig de samme som ved ordinært boliglån. For eksempel er det krav til 15 prosent egenkapital og at du ikke tar opp lån som gjør at total gjeld overstiger fem ganger egen inntekt.
Noen banker velger likevel å stille strengere krav ved kjøp av sekundærbolig, selv om dette ikke er lovfestet.
Kjøp av sekundærbolig egner seg derfor best for deg som har betalt ned en del på boliglån allerede, og gjerne har lån på under 60 prosent av boligens verdi.
Hva er en sekundærbolig?
Primærbolig er boligen du bor i, mens en sekundærbolig er en bolig du ikke bor i selv. Fritidseiendom er skilt ut fra dette.
Sekundærboliger er regulert som bolig, og skattes skattes ulikt ved at sekundærbolig har langt høyere formuesverdi enn primærbolig.
Du kan kun ha én primærbolig, men du kan fint eie flere sekundærboliger.
Hvis målet ditt er å eie fem eller flere utleieboliger vil det generelt regnes som næring. Da kan det være lurt å stifte et AS og sette seg inn i skattereglene for utleie i større skala.
Krav til egenkapital for utleiebolig
Det er krav om 15 prosent egenkapital når man skal låne til bolig. Det samme egenkapitalkravet gjelder også for sekundærboliger, men noen banker kan være strengere enn det.
I tillegg må du regne med å betale dokumentavgift på 2,5 prosent av boligens verdi. Dette skal egenkapitalen din dekke.
Tidligere var det krav om egenkapital på 20 prosent av boligens verdi for sekundærboliger i Oslo, men nå er det 15 prosent egenkapital som gjelder, som i resten av landet.
Det vil si at belåningsgrad på sekundærboligen din ikke kan overstige 85 prosent av boligens verdi.
Krav til inntekt
Som nevnt innledningsvis kan du ikke ta opp lån dersom det overstiger fem ganger egen inntekt.
Leieinntekter du forventer å få kan gjøre at du kan låne mer. Får du inn 120 000 kroner i årlig leieinntekt kan du potensielt låne 600 000 kroner mer.
Banken vil nok nedjustere noe for å være sikker. For eksempel ta utgangspunkt i 10 måneder i stedet for 12, ettersom det kan ta tid å finne leietaker om den man har flytter.
Det er mulig å kjøpe en bolig til lavere pris i visse deler av landet, men da kan man også forvente mindre i leieinntekt og oppleve større usikkerhet rundt det å få leid ut. Banken vil derfor vurdere beliggenhet også når man skal låne til utleieboliger.
Bankene har en fleksibilitetskvote som gjør at de kan vike fra kravene i en viss andel av lånene de innvilger hvert kvartal, men denne kvoten prioriterer gjerne lån til primærbolig.
Krav til betjeningsevne
I tillegg må du kunne tåle en renteøkning på minst 3 prosent høyere enn den banken tilbyr og minimum en rente på 7 prosent. Du må også ha råd til grunnleggende livsopphold.
Det vil si at om du har en rente på 5 prosent vil banken regne ut at du skal tåle en rente på 8 prosent, mens om renten er under 4 prosent skal du tåle 7 prosent.
Banken bruker SIFOs referansebudsjett til å regne ut satsene for grunnleggende livsopphold. Dersom du har eget budsjett, kan det være relevant å vise dette.
For å bestå denne økonomiske stresstesten vil det hjelpe å finne et boliglån med lav rente.
Det er likevel ikke sikkert du får kjøpe sekundærbolig med en gang, men med fast sparing, kutting av kostnader og økt inntekt er det mulig å få til på sikt.
Lønner det seg å kjøpe utleiebolig?
Mange tenker nok at leieinntekter er en fin måte å få ekstra penger i hverdagen, men det kan være små marginer før leieinntekter ikke dekker kostnader.
Her er noen utgifter du må ta høyde for dersom du skal investere i utleieboliger:
-
Rente og avdrag på lånet
-
Kostnader til vedlikehold
-
Eiendomsskatt
-
Formuesskatt
-
Skatt på leieinntekter etter kostnader
-
Dokumentavgift
-
Kommunale avgifter
Dersom utleieobjektet ikke tilfredsstiller kravene kan det også være nødvendig å pusse opp. For eksempel er det krav til brannsikkerhet, dagslys, vinduer, takhøyde og bad.
Tenker du å dele inn boligen i flere soverom, må du også sørge for at alle rommene er godkjent til varig opphold.
Du bør også vurdere tidshorisonten din. Hvis det er mulighet for verdiøkning bør den potensielle salgsverdien være med i vurderingen.
Skatt og fradrag ved utleie
Det er viktig å sette seg inn i reglene for skatt før du velger å investere i en sekundærbolig for utleie. I utgangspunktet er alle inntekter fra utleie skattepliktig.
Du skatter ikke om du leier ut i boligen du bor i selv, men da må du bruke minst 50 prosent av boligen selv. Ved korttidsleie må du betale skatt av alle inntekter.
Inntektene du har fra en sekundærbolig er skattepliktig om det overstiger 20 000 kroner årlig.
Du skal betale skatt av leieinntekt du sitter igjen med etter alle kostnadene er trukket fra, altså netto leieinntekt.
Her er fradragene du kan trekke fra leieinntekten:
-
Eventuell eiendomsskatt
-
Kommunale avgifter
-
Felleskostnader (den delen som ikke er fellesgjeld)
-
Forsikringer
-
Gebyr for opprettelse av depositumskonto
-
Kostnader til strøm og oppvarming dersom det er inkludert i leien
-
Slitasje på møbler og innbo dersom du leier ut møblert
-
Vedlikeholdskostnader (regnes som kostnader som bringer bolig tilbake i opprinnelig stand, mens påkostning er når boligen får høyere standard og kan ikke trekkes fra leieinntekt)
-
Eget arbeid ved vedlikehold
-
Reiseutgifter ved visning, inspeksjon og vedlikehold
-
Eventuell festeavgift
-
Kostnader til eventuell megler
-
Kostnader til annonsering
Boliglån og fellesgjeld kan ikke regnes inn i kostnaden for utleie, men du vil få rentefradrag for alle renter du betaler.
Dette bør du tenke på før du skal kjøpe utleiebolig
Som utleier har du begrenset med muligheter til å øke husleien. Selv om du får økte kostnader, for eksempel økt rente på lånet, er ikke dette tilstrekkelig grunn til å øke husleien.
Du har tilgang til å øke husleien en gang i året, og ikke noe mer enn konsumprisindeksen.
Dermed kan du altså risikere å tape penger månedlig om marginene mellom inntekt og utgifter er for små.
Samtidig er ikke markedet villig til å godta en hvilken som helst pris, så det er ikke sikkert du får satt husleien så høyt som du trenger for å kunne tjene penger på utleie.
Noen områder egner seg bedre for utleie enn andre. Hvis du vurderer å kjøpe en sekundærbolig som ikke ligger sentralt, kan du slite med å finne noen som vil leie. I tillegg kan det være vanskelig å få solgt igjen.
Attraktive områder er gjerne de større byene, eller steder i nærhet til de, samt steder som har mange studenter. Men her er det da også gjerne høyere boligpriser som gjør det vanskeligere å komme inn på markedet, og man må regne med et stort lån.
Bruke egen bolig som egenkapital for utleiebolig?
Dersom du har betalt ned mye på boliglånet ditt, sitter du kanskje på mye egenkapital i boligen din. Denne ledige sikkerheten kan potensielt brukes for å få lån til sekundærbolig, dersom du oppfyller kravene for å få lån.
Det er fortsatt krav til 15 prosent egenkapital for å få lån, selv om man stiller bolig som sikkerhet. Det vil si at ledig egenkapital må være minst 15 prosent av verdien på utleieboligen du ønsker å kjøpe.
Betjeningsevnen er fremdeles viktig. Om du har et stort boliglån fra før eller andre typer lån, vil det være vanskelig å bestå denne «stresstesten».
Det nye lånet kan heller ikke gjøre slik at din totale gjeld overstiger fem ganger din egen årsinntekt.
Om du bruker sikkerhet i bolig som erstatning for sparepenger når du skal kjøpe utleiebolig, vil lånet bli høyere. Dette er fordi egenkapitalen i boligen ikke brukes til å betale selger for boligen, men som en garanti for at banken skal få pengene sine tilbake ved mislighold.
Vi hjelper deg med å forhandle lån til utleiebolig
Skal du investere i en sekundærbolig for utleie? Søk lån til sekundærbolig gjennom oss, så hjelper vi deg med å finne den beste løsningen basert på dine forutsetninger.
Du får en personlig rådgiver som kan hjelpe deg med å ta en gjennomgang av økonomien din. Kanskje kan du spare penger på lån du allerede har, og komme enda nærmere å kjøpe en bolig for utleie.
Alle våre tjenester er gratis for deg, og lånetilbud du eventuelt mottar er helt uforpliktende. Søknadsskjemaet finner du rett under teksten her.
Har du spørsmål om lån til sekundærbolig eller søknaden din? Ta kontakt med oss på e-post: post@tfinans.no eller telefon: 66 77 01 01 for en uforpliktende prat.
