Man bør som regel ikke ta opp fastrentelån med tanke om at man skal slå markedet på et eller annet vis. Flytende rente viser seg oftest å være det billigste alternativet på sikt.
Fastrentelånet er dermed mer som en forsikring mot uforutsette høye utgifter. Man forsikrer seg mot det man ikke har råd til å tape eller erstatte. Det du betaler ekstra, kan da sees på som å betale forsikringspremie.
Men skulle du ha behov for å bryte eller nedbetale fastrentelånet før tiden, kan det koste deg mye. Derfor bør du være fortrolig med hvilke konsekvenser det har å avslutte fastrenteavtalen før tiden.
Hva vil det si at det beregnes overkurs eller underkurs?
Når du går ut av en avtale om fastrentelån før tiden, eller betaler inn raskere, beregnes det overkurs eller underkurs.
Hvilken av de det blir, avhenger av hvilken rente du har, og hvilken rente som tilbys nye kunder i banken:
- Overkurs er når du må dekke tapet til banken ved å gå ut av avtalen. Dette er dersom du har høyere rente enn den som tilbys nye kunder.
- Underkurs er når banken tjener penger på at du går ut av avtalen før tiden. Dette er når du har lavere rente enn den som tilbys nye kunder.
Hvor mye underkursen eller overkursen blir på, avhenger av hvor mye lån du har igjen og hvor lenge det er igjen av fastrenteperioden. Er det for eksempel 7 år igjen på en binding på 10 år, kan vi snakke om store summer.
De fleste banker opererer med en karantenetid for underkurs. Noe som vil si at du ikke får utbetalt underkursen om du går ut av avtalen i løpet av karantenetiden. For overkursen er det ikke noe karantenetid.
Skatt og fradrag for underkurs og overkurs
I Norge har man fradrag for gjeldsrenter. Dette kalles rentefradrag. Det gjelder ikke bare renter på boliglånet, men også studielån, forbrukslån, kredittkort og annen gjeld.
Satsen for rentefradraget var 22 % i 2020. Noe som vil si at staten tar regningen for 22 % av rentekostnadene. Dette trekkes fra skatten du må betale, og vil være med i beregningen for skatteoppgjøret ditt for året etter.
Må du betale overkurs for å bryte ut av et fastrentelån, sammenlignes det med renteutgifter. Noe som gjør dem fradragsberettiget. Er det lenge igjen av bindingstiden på fastrentelånet, kan dette være en betydelig sum.
Ved underkurs, regnes det som rentegevinst. Dermed må du skatte av det.
Underkurs og overkurs regnes både av hele eller deler av lånet
Noen har valg å binde renten på kun deler av lånet. Enten det er hele eller deler av lånet, beregnes det under- eller overkurs av delen av lånet som har fastrente.
Er det kun deler av lånet som har fastrente, vil det naturligvis ikke overkursen du må betale være like høy som ved et fullt fastrentelån.
Da har man litt av forsikringen og forutsigbarheten som fastrente gir, samtidig som man bevarer mer av fleksibiliteten. Da kan man betale inn ekstra på den delen som ikke er fastrente på. Om du skulle arve penger, eller få høyere lønn på jobben.
Skulle du likevel ville bytte bank, vil du fortsatt måtte ta høyde for underkursen eller overkursen. Ta kontakt med banken og sjekk hvor mye dette konkret må betale ved avbrytelse av fastrentelånet.
Må man bryte fastrentelån når man kjøper ny bolig?
I noen banker lar de deg flytte fastrentelånet om man kjøper ny bolig. I disse bankene er det mulig vet at du beholder lånet du har, men at man erstatter sikkerheten i lånet med den nye boligen.
Det er viktig at den nye boligen du kjøper ikke er betydelig mindre verdt enn den du har i dag.
Hos bankene som ikke lar deg flytte fastrentelånet til ny bolig, må du innfri lånet. Det vil si at det blir beregnet under- eller overkurs.
Må du betale? Sjekk dette med banken du er kunde hos, eller les låneavtalen, for å finne ut hva som gjelder i ditt tilfelle.
Er det snakk om et samlivsbrudd, varierer det fra bank til bank om de lar dere splitte lånet. Eller om dere er nødt til å innfri det.
Bør du gå fra fast rente til flytende rente?
Dersom din grunn for å avslutte din fastrenteavtale er for å få billigere lån, bør du sjekke hvor mye overkursen eventuelt blir på. Hvor mye vil du spare på lavere rente, og hvor mye blir overkursen på?
Det kan være andre grunner til at du må bryte ut av et fastrentelån. Kanskje har du vært gjennom et samlivsbrudd og må selge felles bolig. Kanskje tenker du å ta opp nytt lån på egenhånd, men bør du da gå inn i et nytt fastrentelån?
Du skal vite at dersom du er redd for om økonomien din tåler en økning av rente, så har banken utlånsregler. En av disse er at økonomien din må tåle en renteøkning på 3 %, og da minimum en rente på 7 %. Det vil si at du ikke får lån om økonomien din ikke består stresstesten.
Som nevnt tidligere, er forutsigbarhet det fremste argumentet for fastrente. Du vet nøyaktig hva du kommer til å betale i de neste 3, 5 eller 10 år. Da er det for eksempel lettere å planlegge egen sparing.
Til syvende og sist blir det opp til deg å vurdere om du skal gå for fastrente eller flytende rente. Hva veier mest? Forutsigbarhet, eller fleksibilitet og potensielt billigere lån på sikt? Det kan være lurt å ta en runde på det med en lånerådgiver.
Alternativer til å binde renten
Usikker på om du skal gå for et nytt fastrentelån?
Fastrentelån koster oftest mer enn flytende rente. Dessuten liker man kanskje å ha fleksibilitet til å flytte boliglånet om det skulle dukke opp et bedre tilbud.
Siden fastrentelån kan sees på som en forsikring mot høyere rente, kan alternativet være å legge seg opp en buffer.
Opprett en spareavtale og sett inn det du måtte betalt ekstra om du hadde hatt en spareavtale. Dette kommer godt med, dersom renten plutselig blir satt opp. Da får du sakte, men sikkert, forsikringen du trenger. Samtidig som du har fleksibiliteten med flytende rente.
Få hjelp til å forhandle boliglån
Har du kommet frem til at du vil flytte boliglånet og få flytende rente fremfor fast rente, kan vi hjelpe deg med å forhandle boliglån på vegne av deg.
Det er en helt gratis tjeneste for deg, og tilbudet som våre lånerådgivere presenterer for deg er helt uforpliktende. Husk at det er den eksisterende banken som beregner under- eller overkursen.
Kanskje er det helt andre grunner til at du vil ut av fastrentelånet. For eksempel om du skal selge boligen, og banken ikke lar deg bytte ut pantet i lånet. Da kan vi også hjelpe deg med å forhandle tilbud på nytt boliglån.
Enten det er snakk om nytt lån eller refinansiering, kan du fylle ut skjemaet rett under teksten her. Så vil vi komme i gang med saken din så fort vi kan.
Har du spørsmål? Ta kontakt på telefon 66 77 01 01, eller send mail til post@tfinans.no.
