For å få lån til sekundærbolig, må du ha tilstrekkelig egenkapital i primærboligen din, om du ikke har oppsparte midler.
Selv om du har tilstrekkelig egenkapital i boligen din, må du også ta høyde for andre krav for å få lån. Slik som at du ikke kan ha samlet gjeld som er høyere enn fem ganger din egen inntekt. Samt at økonomien din skal tåle en tenkt renteøkning på 3 prosent, og minimum 7 prosent.
Har du betalt ned på boliglån i lang tid, og gjerne har en medlåntaker. Har du nok bedre forutsetninger for å få det til.
Vi kan hjelpe med å forhandle lån til sekundærbolig på vegne av deg, helt gratis og uforpliktende. Du kan søke lån her, så hjelper vi deg så snart vi kan.
Slik beregner du belåningsgrad
Belåningsgrad er hvor mye lån som er på boligen i forhold til boligens verdi. Når man går inn med 15 prosent egenkapital for å kjøpe en bolig, er da belåningsgraden på 85 prosent.
Det vil si at for å få lån til sekundærbolig med sikkerhet i primærbolig, må belåningsgraden din være under 85 %. Men samtidig samme som eller mer enn 15 prosent av sekundærboligens totalpris.
Belåningsgrad regner du ut ved å finne ut hvor mange prosent av boligens verdi som er lån. For eksempel 600.000 egenkapital dele på 2.000.000 boligverdi er 30 prosent. Trekker du 30 prosent fra 100, har du 70 prosent belåningsgrad.
Stiller du med sikkerhet i egen bolig for å kjøpe en sekundærbolig, vil belåningsgraden på sekundærboligen være 100 prosent, om du ikke også putter penger inn i kjøpet.
Desto lavere belåningsgrad, desto bedre rente kan du få. Den beste renten får du oftest med belåningsgrad under 60 prosent. Belåningsgraden synker ettersom du betaler avdrag på lånet, men også om boligens verdi øker.
Du kan også benytte deg av vår belåningsgrad-kalkulator for å få en pekepinn:
Pass på totalgjelden
Det er flere faktorer som avgjør hvor mye du kan låne. Du kan eksempelvis ikke ha samlet gjeld over fem ganger din egen inntekt. Det vil si absolutt all gjeld. Deriblant studiegjeld, boliglån, billån, forbrukslån og kredittkort. Til og med ubrukte kredittrammer regnes med som gjeld.
Selv om du har tilstrekkelig sikkerhet i boligen, må lånet til sekundærboligen ikke være så stort at det vil få totalgjelden til å overstige femgangeren.
Har du planer om å leie ut sekundærboligen, vil banken regne den fremtidige leieinntekten som en del av årsinntekten. Noe som vil gi deg høyere låneevne.
Verdt å merke seg at noen banker regner 12 ganger husleie, mens andre banker regner 11 ganger husleie, for å bedømme årlig inntekt fra leie.
Derfor kan det å betale ned gjeld også være en form for sparing til sekundærbolig.
I tillegg må økonomien din alltid være såpass god at den tåler en tenkt renteøkning på 5 prosent. Da skal du i tillegg ha råd til normale utgifter i hverdagen.
Skaff ny verdivurdering
Skaffer du ny verdivurdering, vil du se hvor mye boligen eventuelt har økt i verdi. Som nevnt vil dette øke din sikkerhet, og kunne gi deg høyere lån til sekundærbolig.
Desto lavere belåningsgrad, desto bedre rente kan du få. Enten det er snakk om det eksisterende boliglånet ditt, eller det nye lånet du tenker å ta.
For situasjoner hvor du for eksempel refinansierer forbruksgjeld eller billån inn i boliglånet, er det også relevant med en ny verdivurdering.
Bankene godtar e-takst på boligen din. Dette kan du bestille fra en eiendomsmegler. Det er fordel at eiendomsmegleren kjenner til lokalområdet, og har erfaring med salg av lignende boliger.
Det er verdt å merke seg at om boligen din har økt i verdi, vil dette påvirke hvor mye du må skatte. I noen tilfeller kan Skatteetaten operere med høyere verdi enn du får i verdivurdering, og da kan du i så fall justere den ned.
Tidligere særkrav om egenkapital ved kjøp av sekundærbolig i Oslo
Fram til 1. januar 2023 skilte reglene for kjøp av sekundærbolig i Oslo seg fra resten av landet ved at det var krav om 40 prosent egenkapital. Nå er det samme krav om egenkapital som resten av landet, nemlig 15 prosent av boligens verdi.
Tanken bak særkravet var å sørge for at så mange som mulig kan få komme inn på boligmarkedet. Førstegangskjøpere sliter med å kjøpe sin første bolig som følge av de høye prisene i Oslo.
Et annet tiltak for Oslo, er at fleksibilitetskvoten for bankene her, er på 8 prosent, mens den er på 10 prosent i resten av landet. Det vil si hvor mange prosent av innvilgede lån som banken har lov til å vike fra kravene. Denne kvoten består.
Selv med lavere krav om egenkapital, må man ha lav gjeldsgrad for å kjøpe en sekundærbolig, ettersom prisene i Oslo gjerne ligger over resten av landet.
Dette bør du tenke på før du skal kjøpe utleiebolig
En del velger å investere i en sekundærbolig for å få leieinntekter. Om man ikke tar høyde for
Dette er vanlige utgifter du må ta høyde for når du eier utleiebolig:
-
Kommunale avgifter
-
Boliglån
-
Forsikring
-
Fellesgjeld
-
Vedlikehold og reparasjoner
-
Dokumentavgift på 2,5 prosent av boligens verdi
-
Skatt på utleie dersom det ikke er i egen bolig.
-
Eventuelt kostnader knyttet til bruk av utleiemegler.
-
Økt formuesverdi som vil påvirke skattenivået ditt.
Det er ikke gitt at leieinntekter du får inn klarer å dekke dette. For eksempel om boligen ligger i et område med stort trykk.
Dessuten kan du ikke øke leien som du vil, selv om du får økte utgifter knyttet til boligen. Du kan bare justere leie for eksisterende leieboere etter konsumprisindeksen, og kun én gang i året. Det er også regler for å si opp leietaker.
Husk skatt ved salg av sekundærbolig
Når du selger en bolig du ikke har bodd i selv i minst et år i løpet av de to siste årene, må du regne med å betale skatt av gevinsten.
Selv om du har stilt som medlåntaker for et av barna dine, må du betale skatt for din del av gevinsten.
For å finne ut hvor stor gevinsten er på boligen, må du finne differansen mellom inngangsverdi og utgangsverdi.
Inngangsverdi er kjøpesummen, men også dokumentavgift og andre gebyrer, samt eventuelle påkostninger du har gjort. Arbeid du selv har utført kan også regnes med, men ikke til samme satser som en profesjonell håndverker ville tatt.
Utgangsverdi er salgssummen, men du får fradrag for kostnader knyttet til salget. Det kan for eksempel være eiendomsmegler.
Få hjelp til å forhandle lån til sekundærbolig
Vi hjelper deg med å forhandle lån til sekundærbolig. Enten du har egenkapital for sekundærbolig i primærbolig eller spart opp på andre måter.
Jobben med å forhandle på vegne av deg, gjør vi helt gratis. Vi presenterer deretter det beste tilbudet vi fikk til for deg, som er helt uforpliktende.
Tenker du å kjøpe utleiebolig, er det særlig viktig å få et boliglån med lav rente, for å minimere kostnadene.
Våre lånerådgivere har bred erfaring med å finne riktige låneløsninger for ulike situasjoner og forutsetninger.
Dersom du ønsker at vi skal forsøke å forhandle frem et nytt og bedre tilbud for det eksisterende boliglånet ditt, kan du søke om refinansiering av boliglån her.
Å få ned kostnaden på lån du har i dag, kan få deg et steg nærmere drømmen om å investere i en sekundærbolig.
